Grondbeleid

In de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) is bepaald dat de grondexploitaties van gemeenten onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Onze grondexploitatie is beperkt van omvang. De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Deze vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor de jaren tot en met 2024 is een definitieve aanslag ontvangen. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd en hebben we een saldo niet verrekend verlies van
€ 1.747.147. Hierdoor, alsmede door de voorlopige inschatting van de VPB positie over 2025 verwachtten we ook over 2025 geen vennootschapsbelasting te hoeven betalen. In de jaarrekening is daarom geen bedrag opgenomen voor de heffing voor de vennootschapsbelasting.

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

In 2025 is een nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld en stelt het college door middel van een grondprijzenbrief periodiek de grondprijzen vast. In 2025 zijn de grondprijzen door het college geactualiseerd. Voor grondgebonden woningen in de vrije sector is de prijs range vastgesteld op minimaal € 300 en maximaal € 450 per m2. Voor sociale huurwoningen is dit € 200 per m2 en voor sociale koop woningen € 250 per m2. Voor gestapelde woningen in de vrije sector geldt een prijsrange tussen de € 55.000 en € 75.000 per woning.

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

De kosten bestaan in 2025 hoofdzakelijk uit bouw- en woonrijpmaak kosten voor de diverse exploitaties. Met name de plannen De Uitkomst, Kalboerstraat en Nieuwwijkstraat zijn volop in uitvoering. Hogeweg is afgesloten in 2025 terwijl bij Draaischijf de voorbereidingen voor fase 3 getroffen zijn.

De opbrengsten betreffen in 2025 de grondverkoop in plan De Uitkomst en Nieuwwijkstraat.

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. Dit is weergegeven in onderstaande tabel.

*In het verleden is reeds € 1,6 mio verlies genomen voor dit plan.

Gennepermolen Gennep | Door de vertraging in de voortgang van dit plan (bestemmingsplan/ruimtelijk plan) de looptijd is verlengd tot en met 2028. Hierdoor is de contante waarde van het te verwachte verlies iets lager geworden, waardoor de voorziening naar beneden is bijgesteld. De financiële risico's zijn volledig afgedekt.

Draaischijf Milsbeek | Door de gewijzigde plannen voor fase 3 (sociale woningbouw) is de looptijd van de exploitatie verlengt tot en met 2027. De meerkosten passen binnen de exploitatieopzet. Voor dit plan is in 2023 reeds € 102.0000 aan tussentijdse winst genomen. Er wordt een positief resultaat verwacht.

de uitkomst ven-zelderheide | Dit plan is volop in uitvoering. De kosten voor het slopen en afboeken van de restant boekwaarde van De Uitkomst drukken stevig op de exploitatiebegroting. Dit was bij het vaststellen van de exploitatieopzet voorzien, hiervoor is een verliesvoorziening gevormd. De voorziening is verhoogd als gevolg van hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken, hiermee zijn de financiële risico's afgedekt. De exploitatie heeft een looptijd tot en met 2026.

kalboerstraat gennep | Dit plan is volop in uitvoering. Door aanbestedingsvoordelen met worden er lagere kosten voor het bouw- en woonrijp maken verwacht. Doordat de grondverkopen in 2024 hebben plaatsgevonden is er een tussentijdse winst van € 80.000 gerealiseerd.  De looptijd van het plan is tot en met 2026, er wordt een positief resultaat verwacht.

nieuwwijkstraat heijen | Het bestemmingsplan en exploitatieopzet is in 2024 vastgesteld.De realisatie is gestart. Conform de exploitatieopzet wordt er een verlies verwacht. Hiervoor is een voorziening gevormd. De looptijd van het plan is tot en met 2027.

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg, Gennepermolen, De Uitkomst en Nieuwwijkstraat is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

*Voor plan Gennepermolen is in het verleden reeds € 1,6 mio verlies genomen

Naar aanleiding van de actualisatie is de verliesvoorziening voor de grondexploitaties met
€ 520.000 afgenomen. Dit komt met name door het afsluiten van plan Hogeweg, hierdoor is de voorziening ingezet tegen de boekwaarde van het project groot € 457.000. De overige mutaties zijn beperkte bijstelling als gevolg van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties.

Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

Per saldo neemt de reserve bouwgrondexploitatie toe met € 63.000. De bijstellingen hangen een op een samen met de mutaties in de verliesvoorziening grondexploitatie. De voorziening wordt gevoed vanuit de reserve.

Conform de notitie Grondbeleid van de BBV vindt doorbelasting van rentekosten naar de grondexploitaties vanaf 2025 plaats op basis van de berekende omslagrente. Zie hiervoor de berekening van de omslagrente in de paragraaf financiering . Eerder werd er een aparte rente berekend ten aanzien van de grondexploitaties, dat is nu niet meer het geval. Onze omslagrente in 2025 is 0,0%, derhalve zijn in 2025 geen rentelasten doorberekend aan de grondexploitaties.